Besteuerung deutscher Immobilienanlagevehikel bei grenzüberschreitenden Investitionen in der Europäischen Union

Immobilien gelten für viele Anleger weiterhin als eine risikoarme Sachwertinvestition, die langfristig gesicherte Renditen und Wertsteigerungen verspricht. Weil jedoch die Direktanlage mit zahlreichen Nachteilen behaftet ist, bietet sich die mittelbare Investition in ein Anlagevehikel an, um an der Entwicklung des Immobilienmarktes zu partizipieren. Der Anleger kann dann mit kleinen Beträgen in ein großes, diversifiziertes Immobilienportfolio investieren und profitiert hierbei von einem professionellen Immobilienmanagement. Zu diesen Vehikeln zählen der offene Immobilienfonds, die Immobilienaktiengesellschaften sowie deren Sonderform der sog. Real Estate Investment Trusts (REIT). Sie stehen im Vordergrund dieser Arbeit. Neben diesen ökonomischen Vorzügen liegt ein weiterer Vorteil dieser Produkte in deren Besteuerung, die deutliche Privilegierungen im Vergleich zu anderen Gesellschaftsformen vorsieht. Allerdings sind diese Steuervergünstigungen nur auf das Inland beschränkt. Bei einer Investition in eine ausländische Immobilie hingegen unterwirft der andere Staat das jeweilige Investitionsvehikel seinem eigenen Besteuerungsregime. Es stellt sich dann die Frage, welche Anlageform für einen deutschen Privatanleger aus steuerlicher Sicht optimal ist, um in eine in der EU gelegene Immobilie zu investieren. Um diese Frage zu beantworten, werden zunächst die regulatorischen und steuerrechtlichen Regelungen der drei Anlagevehikel nach nationalem Recht, Abkommensrecht und Europarecht dargestellt und die hieraus resultierenden Auslegungsfragen diskutiert. Anschließend werden die einzelnen Handlungsalternativen im Rahmen einer quantitativen Untersuchung miteinander verglichen und die Wirkungsweisen der einzelnen Besteuerungssystematiken analysiert.