Immobilienbewertung mit einem cash-flow-orientierten Ertragswertverfahren

Diplomarbeit aus dem Jahr 1998 im Fachbereich BWL - Sonstiges, Note: 1,0, Universität Leipzig (Unbekannt), Sprache: Deutsch, Abstract: Inhaltsangabe:Zusammenfassung: Die Diplomarbeit "Immobilienbewertung mit einem cash-flow-orientierten Ertragswertverfahren" wurde am Stiftungslehrstuhl für Grundstücks- und Wohnungswirtschaft an der Universität Leipzig erstellt. Sie analysiert kritisch das Ertragswertverfahren zur Wertermittlung für Immobilien, welches in der Wertermittlungsverordnung (WertV) definiert ist und allgemein Anwendung findet. Aufgabe der Wertermittlung ist es, die preisrelevanten Einflußfaktoren, so zu quantifizieren, daß der ermittelte Wert den wirtschaftlichen Interessen von Käufern und Verkäufern gerecht wird. Das auf eine gleichmäßige Marktentwicklung ausgelegte Ertragswertverfahren nach WertV kann jedoch Einflüsse wie hohe Leerstandsraten, Mietpreiseinbrüche, wechselhafte politische Rahmenbedingungen sowie auch besondere demographische, soziale und psychologische Faktoren nur bedingt würdigen. Hauptprobleme sind hierbei neben der Vergangenheitsorientierung, welche die Einbeziehung neuer Informationen erschwert, vor allem auch die spezifischen Größen Liegenschaftszins und nachhaltiger Ertrag. Jeder nur irgendwie gleichmäßige Ertragstrend läßt sich auch als nachhaltiger (=konstanter) Ertrag darstellen. Ein dennoch gültiger Ertragswert (=Barwert aller künftigen Erträge) wird dann über eine Zinssatzmodifikation erreicht, die das tatsächliche Wachstum auf den Zinssatz verlagert. Ein solches Verfahren ist jedoch nur bei Vorliegen einer einzigen Ertragssituation und stabilen Märkten sicher anwendbar. Die Arbeit stellt fest, daß Abweichungen, z.B. aufgrund von Staffelmietvereinbarungen oder Sozialbindung, in der amtlichen Wertermittlung häufig zu ökonomisch unsinnigen Ergebnissen führen. Die Probleme, die sich aus den Rechentechniken der WertV ergeben, sind den Verfassern und Anwendern dieses juristischen Konstruktes offenbar weitgehend unbekannt. Ausgehend vom allgemeinen Ertragswertbegriff und von Prinzipien der internationalen Wertermittlungspraxis werden in der Arbeit Prämissen aufgestellt, welche eine leistungsfähige und ökonomisch exakte Alternative zum Ertragswertverfahren nach WertV beachten muß. Die Umsetzung dieser Anforderungen ergibt ein cash-flow-orientiertes Ertragswertverfahren. Dieses weist im Grundfall eine Ergebnisidentität mit der WertV-Rechnung auf, besitzt aber nicht mehr deren Fehlerquellen (wie Tests beweisen) und ist flexibler anwendbar. Die Darstellung und Interpretation wird durch den Cash-Flow-Ansatz erleichtert. Die Rendite wird explizit ausgewiesen. Inhalt und Aufbau des Verfahrens haben Parallelen zur Investitiosrechnung. Deshalb bestehen günstige Schnittstellen zu weiteren Rechnungen, wie z.B. der Liquiditätsplanung, Renditeermittlungsmethoden, Wertentwicklungsprognosen, der Unternehmensbewertung und dem Benchmarking. Kapitalanleger und Gutachter erhalten mit dem cash-flow-orientierten Ertragswertverfahren ein leistungsfähiges Instrument, womit das Investitionsgut Immobilie auch in der heutigen Situation hinsichtlich seiner grundlegenden Determinanten Rentabilität, Sicherheit und Liquidität sachgerecht beurteilt werden kann. Inhaltsverzeichnis:Inhaltsverzeichnis: VorbemerkungI InhaltsverzeichnisII AbbildungsverzeichnisVI TabellenverzeichnisVIII AbkürzungsverzeichnisIX IndexXI 1.Abschnitt: Kritik am Ertragswertverfahren nach Wertermittlungsverordnung1 AAktuelle Einflüsse auf den Wert von Immobilien1 I.Leerstand und Mietenrückgang2 II.Einflüsse durch politische Rahmenbedingungen3 a)Steuern und Fördermittel3 b)Bau- und Bodenrecht5 c)Mietrecht als Mieterschutzrecht5 d)Sonstige Einflüsse der öffentlichen Hand6 IIIDemographische, soziale und psychologische Faktoren7 IVVerhalten der I...